Un chiffre qui claque : 35 %. Voilà le taux d’endettement que les banques ne veulent pas voir franchi. Pas question de s’aventurer au-delà, sous peine de voir sa demande de crédit immobilier recalée sans autre forme de procès. Avant même de rêver à la maison idéale ou de chercher le meilleur taux, il faut se pencher sur une réalité brute : le salaire. Pas celui fantasmé, mais le montant réel, stable, régulier, qui fait foi sur l’avis d’imposition ou la fiche de paie. Les banques ne badinent pas avec les chiffres. Elles scrutent, comparent, multiplient les justificatifs, et décortiquent chaque centime de revenu déclaré. Rien n’est laissé au hasard, car leur objectif est clair : évaluer votre capacité à rembourser, mois après mois, sans faillir.Avant de s’engager, il est donc primordial de cerner les différentes catégories de revenus et les barèmes appliqués par les établissements de crédit. Savoir précisément ce que l’on peut investir chaque mois, c’est éviter les mauvaises surprises et avancer avec assurance dans un projet immobilier parfois semé d’embûches.
Les revenus pris en compte pour obtenir un crédit immobilier
Au moment de monter un dossier de prêt, la diversité des ressources du foyer passe au crible. Les banques ne se limitent pas au seul salaire, elles cherchent à dresser un portrait global de la situation financière.
Revenus stables et récurrents
Certains revenus ont la faveur des conseillers bancaires, car ils incarnent la régularité et la sécurité. Parmi eux, on retrouve :
- Salaire fixe en CDI
- Revenus de fonctionnaire titulaire
- Pension de retraite
- Pension de réversion
- Allocation d’adulte handicapé (AAH)
- Prime d’activité
- Rente viagère
- Rente à vie
- Prestation compensatoire
Revenus complémentaires
D’autres ressources, moins classiques mais tout aussi utiles pour solidifier un dossier, peuvent entrer en jeu :
- Revenus locatifs
- Revenus d’un travail non salarié
- Salaires en CDD
- Salaires en intérim
Allocations et prestations sociales
Certains dispositifs sociaux sont également pris en compte, à condition de leur régularité :
- Allocations familiales
- Complément familial
- Allocation de soutien familial
- Pension alimentaire
Autres sources de revenus
Plus rares, certains revenus atypiques trouvent parfois leur place dans le calcul, à condition qu’ils soient pérennes :
- Rente gagnée à un jeu d’argent
En multipliant les sources et en présentant un dossier complet, chaque emprunteur met toutes les chances de son côté pour convaincre l’organisme prêteur.
Les revenus locatifs et leur impact sur votre capacité d’emprunt
Les loyers perçus, issus de la location d’un ou plusieurs biens, peuvent faire la différence au moment de calculer la capacité d’emprunt. Ils constituent un atout non négligeable, à condition de respecter certains critères.
Stabilité et pérennité des revenus locatifs
Un bail solide, des locataires fiables, des rentrées d’argent régulières : voilà ce qui rassure la banque. Les revenus issus de locations saisonnières ou irrégulières, en revanche, sont scrutés avec méfiance et souvent minorés.
Pourcentage pris en compte par les banques
La totalité des revenus locatifs ne sera pas retenue dans le calcul. Les banques appliquent généralement un abattement pour anticiper les imprévus (vacances locatives, impayés, charges). En pratique, elles intègrent entre 60 % et 70 % des revenus locatifs nets dans le dossier.
Exigences supplémentaires
Pour que ces revenus soient pris en considération, la banque exigera des preuves concrètes :
- Les baux de location
- Les relevés de compte montrant les encaissements
- Les déclarations fiscales de revenus fonciers
Les charges associées au bien (taxe foncière, frais de gestion, travaux) seront également analysées. Plus la gestion est rigoureuse, plus le dossier inspire confiance et augmente les chances de voir ces loyers pris en compte à leur juste valeur.
Les revenus non pris en compte pour un crédit immobilier
À l’inverse, certaines ressources sont systématiquement écartées. Leur caractère instable ou temporaire ne correspond pas à la logique prudente des banques.
Par exemple, les allocations chômage ne sont jamais intégrées dans le calcul. Leur durée limitée et leur incertitude pèsent lourd dans la balance.
Primes et gains exceptionnels
Les coups de pouce ponctuels, comme les primes annuelles ou un gain à la loterie, n’entrent pas en ligne de compte. L’institution financière recherche la prévisibilité, pas le hasard.
Revenus non déclarés et versements non réguliers
Les montants issus d’activités non déclarées, tout comme les heures supplémentaires payées de manière aléatoire, sont systématiquement exclus de l’équation.
Allocations spécifiques
Des aides comme la Prestation d’Accueil du Jeune Enfant (PAJE) ou l’Allocation Personnalisée d’Autonomie (APA) ne sont pas prises en compte pour une demande de crédit. Leur versement, souvent temporaire, ne rassure pas les banques.
Indemnités et notes de frais
Les remboursements professionnels, qu’il s’agisse d’indemnités de déplacement ou de notes de frais, ne pèsent pas dans la balance. Les banques s’en tiennent à ce qui est stable, déclaré et durable.
Quel salaire pour obtenir un crédit immobilier ?
Dans la pratique, le salaire mensuel net et pérenne reste l’indicateur numéro un pour décrocher un prêt immobilier. Les profils en CDI sont privilégiés, tout comme les fonctionnaires, pour la robustesse de leur statut.
Les pensions de retraite et de réversion, les allocations d’adulte handicapé (AAH) ou la prime d’activité viennent compléter la liste, dès lors qu’elles sont versées régulièrement. Même logique pour les rentes viagères, prestations compensatoires ou revenus locatifs. Les indépendants, quant à eux, doivent présenter des bilans solides sur plusieurs années pour rassurer la banque.
Revenus irréguliers et allocations
Pour les salariés en CDD ou en intérim, l’ancienneté et la continuité jouent un rôle clé. Les allocations familiales, le complément familial, l’allocation de soutien familial ou encore les pensions alimentaires et les rentes régulières issues de jeux d’argent peuvent être prises en compte, sous réserve de stabilité.
Optimisation du dossier
Pour ceux qui souhaitent mettre toutes les chances de leur côté, s’entourer d’un courtier permet d’affiner la présentation du dossier. Ce professionnel saura mettre en avant chaque source de revenu, identifier les points forts et anticiper les exigences de la banque. Un atout pour obtenir un montant d’emprunt plus élevé ou un taux plus attractif.
Au final, le salaire n’est pas qu’un chiffre sur une fiche de paie : il devient la clé qui déverrouille l’accès à ce projet immobilier que l’on croyait parfois inaccessible. Reste à savoir si la porte s’ouvrira sur un nouvel horizon ou s’il faudra encore patienter, dossier sous le bras, en attendant le feu vert.
