Vous souhaitez investir dans la pierre, mais vous manquez d’informations précises sur la démarche ? Pour viser un bon retour sur votre projet, tenez compte des facteurs suivants lors du calcul de la rentabilité de votre investissement locatif. On va développer cela dans cet article.
Plan de l'article
Information sur la rentabilité locative
Investir dans l’immobilier locatif reste encore une valeur refuge qui intéresse de nombreuses personnes. Même si l’investissement locatif constitue une source de revenus plus sûre, plus rentable et plus stable que les autres placements financiers, il nécessite tout de même quelques précautions au préalable. Comme pour tout projet d’investissement, il est important d’évaluer si une opération immobilière sera rentable.
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Il existe différente stratégie de prouver le bien-fondé de telles décisions d’investissement locatif, notamment par le calcul de la rentabilité brute et nette. La rentabilité locative est un indicateur qui permet d’estimer avec précision les revenus issus de la location d’un bien immobilier. On parle du niveau de rendement par rapport au montant investi. Cette mesure très utile de la performance de l’entreprise est également utilisée dans d’autres types d’investissements comme l’épargne, l’assurance-vie ou encore la bourse.
Estimation de la rentabilité brute et de la rentabilité nette
La rentabilité d’un investissement locatif équivaut au revenu total généré par l’acquisition d’un bien immobilier par rapport au prix d’achat du bien immobilier. Le calcul de la rentabilité se fait généralement via la formule suivante : multiplication du loyer mensuel par 12, division par le prix d’achat et multiplication par 100. Il s’agit de la rentabilité brute. Les résultats obtenus montrent la fourchette et le bénéfice annuel qu’apporte l’investissement locatif. Cet indicateur vous aidera à avoir une première idée du type de rendement que ce type d’investissement apportera.
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Pour obtenir un bénéfice net précis, la marge bénéficiaire brute ne tient pas compte de certaines variables financières. Ceci s’applique :
- Frais de financement : frais de notaire, frais d’assurance emprunteur, taux d’intérêt du prêt et garanties ;
- Impôts : comprend les impôts fonciers et sur le revenu payés annuellement ;
- Frais d’assurance : assurance habitation vacante et assurance loyers impayés (genre GLI).
- Frais de gestion locative ;
- Frais d’entretien : pour le propriétaire, il s’agit du gros œuvre comme le ravalement de la façade, le remplacement d’une chaudière ;
- Frais incompressibles ou non récupérables : les charges de copropriété, l’amélioration de l’immeuble ;
- Loyers mensuels.
Ainsi, pour obtenir des chiffres plus précis et réalistes au quotidien, il convient d’inclure tous ces montants dans la formule de rentabilité de location. La rentabilité locative nette correspond donc au rendement du propriétaire après déduction de divers frais précédemment engagés.
Le calcul des cash-flows est une autre mesure qui intéresse tous les investisseurs. Basé sur les flux de trésorerie, il consiste à considérer chaque mois le solde final qui reste à l’investisseur une fois tous les frais payés et le loyer déposé. En cumulant les flux de trésorerie sur une période d’un an, on calcule le TRI ou taux de rendement interne, qui mesure l’efficacité de l’effet de levier d’un prêt immobilier.
Rendement locatif : lequel viser ?
Pour les investisseurs, une fois que le calcul du rendement locatif sur investissement devient clair, la question demeure : quel type de rendement locatif doit-on viser ? Deux clés permettent de répondre à cette question.
- l’autofinancement de la propriété
- l’objectif de l’investisseur.
La base d’un investissement réussi est avant tout de ne pas perdre d’argent, quel que soit le rendement attendu. En fait, l’investissement locatif peut épuiser les capitaux propres d’un investisseur si des plus-values incertaines lors de la revente pèsent sur le budget en raison des remboursements du prêt. Il faut donc viser le rendement le plus bas garantissant l’autofinancement du bien. Pour garantir cela, la règle des 70 est recommandée.
Si la rentabilité constitue dans une certaine mesure une boussole pour les investisseurs, il est important de rappeler qu’elle n’est pas le seul critère pour décider d’acquérir un nouveau bien immobilier. Ne remettez jamais à plus tard vos objectifs de revente et de création de valeur. Grâce à de très bons rendements locatifs, l’argent gagné pendant la durée de possession du bien peut facilement être perdu sous forme de moins-values à la revente.
De plus, les revenus locatifs sont plus lourdement imposés que les revenus immobiliers. Il est donc fortement conseillé de toujours considérer les investissements locatifs dans leur ensemble. Ceci est réalisé en sélectionnant des propriétés locatives soumises à une réévaluation continue et situées dans des zones ou villes porteuses.
